Abschreibungsmöglichkeiten
Durch die hohen Abschreibungsmöglichkeiten ist die denkmalgeschützte Immobilie
das Optimum in Bezug auf die Rendite nach Steuern bei Immobilien als
Kapitalanlage . Die Abschreibungsmöglichkeiten bei einer Immobilie im Bereich
Denkmalschutz sind in einem Betrachtungszeitraum von 12 Jahren in etwa um das
4-fache höher als bei einer vergleichbaren Bestandsimmobilie . Die
Denkmalimmobilie wird über zwei Abschreibungsarten steuerlich interessant. Der
Altbauanteil wird mit 2% oder 2,5% linear abgeschrieben, die Sanierungskosten
werden über 10 ( Eigennutzer ) bzw. 12 Jahre ( Kapitalanleger ) zu 100%
steuerlich geltend gemacht.Siehe auch: Abschreibung, Abschreibungsarten,
Steuervorteile, Werbungskosten
Bauabnahmen
Was für Abnahmen gibt es überhaupt? Man unterscheidet zwei Arten von Abnahmen:
Die behördlichen Abnahmen ( Schornsteinfeger und Bauaufsichtsamt) und die
Abnahmen von Bauleistungen Ihrer Bauunternehmen. Wann werden Bauabnahmen
durchgeführt? In der Regel werden Bauabnahmen nach jedem Gewerk durchgeführt.
Gegebenenfalls werden vertraglich weitere Termine v.a. für den Rohbau
vereinbart. Wer führt die Bauabnahme durch? Die Bauabnahme wird durch Sie als
Bauherren bzw. Käufer durchgeführt. Wenn Sie mit einem Architekten bauen, sollte
auch der anwesend sein. Sie sollten auch darüber nachdenken, einen Gutachter
hinzuzuziehen
Closed-End Funds
Hierbei handelt es sich um einen Fond, der von Beginn an in einer limitierten
Abzahl herausgegeben wird. Sobald alle Anteile des Fonds auf´dem Markt
untergebracht wurden, wird der Fonds geschlossen und der Anleger hat nach
Schließen des Fonds keinen Anspruch auf Rücknahme, sondern muss, wie beim
üblichen Aktienmarkt, einen Käufer über die Börse für seine Zertifikate finden.
Diese Art des geschlossenen Fonds ist besonders in den USA sehr üblich. Beim
„Geschlossenen Fonds“ richtet sich der Kurs nach Angebot und Nachfrage im
Sekundärmarkt mit den Fondanteilen und nicht nach dem Tageswert des
Fondsvermögens.
Dienstbarkeit
Dienstbarkeit wird als Belastung eines Grundstücks in der Weise bezeichnet, dass
ein anderer das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf, dass auf dem
Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die
Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum des
belasteten Grundstücks ergibt (geregelt in §§ 1018 bis 1029 und 1090 bis 1093
BGB).
Direktkommanditist
Direktkommanditist wird auch Anleger genannt, der sich unmittelbar als
Kommanditist an der Fondsgesellschaft beteiligt und auch persönlich ins
Handelsregister eingetragen wird.
Eigenheimzulage
Diese staatliche Förderung wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft.
Darlehensnehmer, die vor diesem Zeitpunkt den Kaufvertrag für Ihre Immobilie
geschlossen oder den Bauantrag gestellt hatten, konnten sich jedoch die gesamte
Förderung sichern. Die Eigenheimzulage bestand aus dem Fördergrundbetrag (max.
1.250 Euro) und der Baukinderzulage (je Kind 800 Euro). Sie war an bestimmte
Einkommensgrenzen gekoppelt und wurde für die Dauer von acht Jahren gewährt. Die
Auszahlung erfolgte durch das zuständige Finanzamt jeweils zum 15. März eines
Jahres.Siehe auch: Förderung des Wohneigentums, Staatliche Förderung
Eigenleistung
Persönliche Arbeitsleistung (Selbst-, Verwandten- und Nachbarschaftshilfe), die
zur Einsparung von Handwerkerlohnkosten erbracht wird. Die Höhe der
Eigenleistung wird vielfach überschätzt. Risiken liegen im hohen Zeitaufwand,
der längeren Bauzeit, der teilweise unzureichenden fachlichen Qualifikation und
dem Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen. Die Eigenleistung wird oft auch
als Muskelhypothek bezeichnet.Siehe auch: Eigenkapital, Fremdkapital,
Muskelhypothek
Förderung des Wohneigentums
Um in der Bundesrepublik Deutschland die Wohneigentumsquote zu erhöhen, wurden
zur Erleichterung von Baufinanzierungen staatliche Förderungen eingerichtet.
Dies wurde einerseits durch die Bereitstellung öffentlicher Mittel, Bürgschaften
oder Zulagen ermöglicht. Andererseits besteht die Möglichkeit, bestimmte beim
Bau anfallende Kosten steuerlich geltend zu machen. Die staatliche Förderung
wurde jedoch unter anderem mit der Abschaffung der Eigenheimzulage zum 1. Januar
2006 gekürzt.Siehe auch: Eigenheimzulage
Gefahrübergang
Hierunter versteht man die Frage, wer im Falle einer - weder vom Bauherr noch
vom Bauunternehmer zu vertretenden - Zerstörung oder Beschädigung des Bauwerks
das Risiko der Neuherstellung und der Vergütung zu tragen hat. Beim BGB-Vertrag
findet der Gefahrenübergang nach § 644 BGB mit Abnahme des Bauwerks statt. Nach
diesem Zeitpunkt muss der Bauherr die Vergütung des Bauunternehmers auch dann
zahlen, wenn das Gebäude zerstört oder beschädigt wird. Eine davon zugunsten des
Bauunternehmers abweichende Regelung enthält § 7 VOB/B, der die Gefahr auf beide
Vertragspartner verteilt.
Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
Als Eigentümer einer Immobilie sind Sie verpflichtet, Ihr Objekt in einem für
andere Personen ungefährlichen Zustand zu halten. Wenn dennoch Personen oder
Sachwerte geschädigt werden, müssen Sie Schadenersatz leisten. Gegen dieses
Risiko können Sie sich mit einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
absichern.Siehe auch: Gewässerschadenhaftpflicht
Herstellungskosten
Aufwendungen, die bei der gebrauchsfähigen Errichtung eines Gebäudes anfallen.
Dazu zählen Baukosten, Architektenhonorare, Kosten für Außenanlagen und Gebühren
für die Baugenehmigung.
Immobilie
Allgemeine Bezeichnung für unbebaute oder bebaute Grundstücke aller Art
einschließlich der darauf errichteten Gebäude.
Kapitaldienstfähigkeit
Ein Kreditnehmer verfügt über Kapitaldienstfähigkeit, wenn er die Belastungen
durch ein Darlehen aus seinen laufenden Einkünften bedienen kann. Diese wird vor
jeder Darlehensvergabe überprüft.
Teilhypothek
Durch Teilung der einer Hypothek zugrunde liegenden Forderung tritt auch eine
Teilung der Hypothek ein (Teilhypothek). Die Teilhypotheken haben im Zweifel den
gleichen Rang. Bei einer Briefhypothek können bei Teilung Teilhypothekenbriefe
gebildet werden (§ 1152 BGB). Siehe auch: Hypothek, Hypothekenbank,
Hypothekendarlehen
Teilungsgenehmigung
Gelegentlich möchte ein Bauherr im Zusammenhang mit seinem Vorhaben sein
Grundstück teilen. Hierfür benötigt er nach § 19 BauGB eine Genehmigung, die so
genannte Teilungsgenehmigung. Zunächst bedarf es einer Erklärung gegenüber dem
Grundbuchamt, aus welcher sich der Wunsch des Bauherrn nach Teilung des
Grundstücks ergibt. Der abgeteilte, in der Fachsprache "abgeschriebene",
Grundstücksteil soll dann zu einem selbstständigen Grundstück mit einem eigenen
Grundbuchblatt werden. Entspricht der Teilungsantrag den gesetzlichen
Erfordernissen, ist über die Teilungsgenehmigung innerhalb von drei Monaten nach
Eingang des Antrags zu entscheiden. Diese Frist kann von der Behörde durch einen
Zwischenbescheid noch einmal um maximal drei Monate verlängert werden. Wird sie
nicht innerhalb dieser Frist abgelehnt, gilt die Genehmigung als erteilt. Sofern
es sich um die Errichtung eines Wohngebäudes innerhalb des Geltungsbereichs
eines Bebauungsplans handelt, beträgt die jeweilige Frist lediglich einen Monat.
Eine Teilung zieht auch Änderungen in der Kartierung des Katasteramtes,
Vermessungsaufwand und Gebühren nach sich.
Tilgung
Regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung
entscheidet über die Höhe der Darlehensrate und über die Gesamtlaufzeit des
Darlehens.Siehe auch: Tilgungsplan
Unbedenklichkeitsbescheinigung
Bescheinigung des Finanzamts, dass der Käufer einer Immobilie die
Grunderwerbssteuer bezahlt hat. Für die Eintragung des Eigentümerwechsels ins
Grundbuch wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung verlangt.
Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen
Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen stellt ein auf die besonderen
Bedürfnisse am Bau zugeschnittenes Regelwerk dar. Sie besteht aus drei Teilen
(VOB/A, VOB/B und VOB/ C). Aktuelle Version der VOB ist 2002. Dabei regelt Teil
A die allgemeinen Vergabebedingungen von Bauleistungen, Teil B enthält
allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen und in Teil
C sind allgemeine technische Vorschriften für Bauleistungen enthalten. Die in
der VOB/B enthaltenen Vertragsbedingungen weichen in mehreren Punkten vom
Werkvertragsrecht (Werkvertrag) des BGB ab. BGB-Vertrag und VOB-Vertrag sind
aber nicht etwa zwei völlig verschiedene Regelwerke. Auch der VOB-Vertrag
basiert auf einem Werkvertrag, der jedoch durch die Vertragsbedingungen der
VOB/B modifiziert und ergänzt wird. Hervorzuheben ist, dass die VOB immer nur
dann Anwendung findet, wenn ihre Geltung zwischen Bauherrn und
Bauunternehmer/Handwerker ausdrücklich vereinbart wurde. Dazu muss auf dem
Deckblatt der Ausschreibungsunterlagen lediglich " die VOB gilt als vereinbart"
vermerkt sein.Siehe auch: VOB- Vertrag
Werbungskosten
Beim Erwerb einer Immobilie erzielt der Anleger in Verbindung mit der Miete als
Einnahmequelle, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da diese Einkünfte
jedoch den Ausgaben wie z.B. Zinsen, Tilgung und Nebenkosten gegenüberstehen,
ergibt sich hieraus i.d.R. eine Unterdeckung vor Steuern, diesen Differenzbetrag
kann der Anleger steuerlich geltend machen. Hinzu kommt natürlich auf der
Einnahmenseite noch die Steuerrückerstattung, die sich aus der Abschreibung der
Immobilie und der damit verbundenen steuerlichen Geltendmachung ergibt. Wählt
der Anleger eine Immobilie als Kapitalanlage mit sehr hohen
Abschreibungsmöglichkeiten, so kann es sogar durch die Steuerrückerstattungen zu
einem Überschuß nach Steuern inkl. Tilgung kommen. In diesem Fall zahlen Mieter
und Finanzamt die erworbene Immobilie ab, und die Wertsteigerung verbleibt beim
Anleger. Diese Kombination in Verbindung mit dem zur Zeit noch historisch
niedrigen Zinsniveau machen die Immobilie zu einer Kapitalanlage mit
überdurchschnittlichem Renditepotential.Siehe auch: Abschreibungsmöglichkeiten
Zinsabschlag
Nach dem Zinsabschlaggesetz werden seit dem 1. Januar 1993 grundsätzlich alle
Zinseinkünfte mit einem Abschlag von 30% versehen. Dieser Betrag wird von den
Kreditinstituten vom Zins abgezogen und direkt ans Finanzamt weitergeleitet.
Dieser Abzug kann verhindert werden, wenn der Zinsbegünstigte dem Kreditinstitut
einen Freistellungsauftrag erteilt. Zinsen auf Bausparguthaben sind jedoch auch
ohne Freistellungsauftrag vom Zinsabschlag befreit, wenn dem Bausparer im
Kalenderjahr der Gutschrift der Kapitalerträge für Bausparbeiträge eine
Arbeitnehmersparzulage oder eine Wohnungsbauprämie gewährt wird
Zinsbindungsfrist
(= Zinsfestschreibung) Zeitspanne, für die im Darlehensvertrag der Nominalzins
fest zwischen Kreditinstitut und Kunde vereinbart ist. Nach Ablauf der
Zinsfestschreibung kann das Kreditinstitut gewechselt oder der Zins bzw.
Zinssatz neu verhandelt werden.
Zusatzsicherheit
Sicherheiten, die bei Überschreiten der Beleihungsgrenzen oder nicht
ausreichenden Bonitäten verlangt werden. Darunter fallen beispielsweise
Zusatzobjekte, Bürgschaften von Banken oder Arbeitgebern, Mitverpflichtungen von
Verwandten sowie die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren.